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《枣庄市住宅物业服务收费管理实施办法》新闻发布会

作者:枣庄市物价局 文章来源: 枣庄政务网 发布时间:2014-09-29 14:55:08 社区讨论

  (2014年9月25日)

  为进一步规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人以及物业服务企业的合法权益,适应物业服务业发展的新形势和物业服务管理法制建设的新要求,市物价局、市住房和城乡建设局对2006年制定的《枣庄市物业服务收费管理实施办法》进行了修订。修订后的《枣庄市住宅物业服务收费管理实施办法》(简称《实施办法》)已经市政府第49次常务会议审议通过,以市物价局、市住房和城乡建设局联合文件印发,于2014年10月1日施行。物业服务收费与市民生活息息相关,社会各界广泛关注,为了使广大市民和社会各界更好地了解掌握新的《实施办法》有关情况,市物价局、市住房和城乡建设局就《实施办法》修订背景、原则、主要内容、特点、收费标准和以及需要重点解读的若干问题通过新闻媒体进行公开发布。

  一、修订《实施办法》的背景及原因

  住宅物业服务收费涉及千家万户,严格规范住宅物业服务收费行为,对于维护住宅物业服务收费秩序,促进社会和谐稳定具有重大意义。早在2006年,枣庄市物价局、枣庄市房产管理局就制定了《枣庄市物业服务收费管理实施办法》(枣价费发[2006]15号),06年办法的实施在保护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益等方面发挥了重要作用。但是随着我市物业服务行业快速发展和法制化进程的不断加快,该实施办法已不能适应当前物业服务收费管理的需要。一是新颁布的上位法做出了新规定。2007年,全国人大审议通过了《物权法》;2009年,《山东省物业管理条例》实施;2011年《山东省住宅物业服务收费管理办法》施行。这些法律、法规对物业服务收费管理做出了很多新的规定。二是物业服务呈现出多元化、膨胀式发展局面,形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区秩序管理、环境清洁、绿化、居民生活服务等多方位的物业服务体系。消费群体、服务群体的变化对物业服务品质、物业服务收费管理方式、收费标准等提出了新的、多元化的诉求。三是业主自治意识与能力不断提高。《物权法》、《物业管理条例》等法律法规出台后,业主自治逐步纳入规范化、法制化轨道。经过多年的发展,“我的小区我做主、我的物业我当家”的理念已深入人心,业主们通过民主程序建立自治组织,确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项,在物业服务收费中的议价能力不断提高。四是2006年以来由于物价上涨等因素带来的物业服务成本不断上升,原有的物业收费标准难以吸引好的物业服务公司,部分小区物业仍停留在较为低档的水平。

  二、修订《实施办法》坚持的原则

  (一)坚持以人为本、关注民生的原则。《实施办法》从开始起草到最终通过,始终坚持将维护业主、物业使用人的合法权益作为基本原则、宗旨和目的。

  (二)坚持政府指导、业主自治、合同管理、企业实施的原则。一方面注重明确政府指导的责任;另一方面,强调业主自治,提倡业主通过公开选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争。

  (三)坚持科学测算的原则。在制定各项收费标准时,坚持在充分考虑业主承受能力的前提下,兼顾物业服务企业的利益,努力建立公开、合理、质价相符的物业服务收费机制。

  (四)坚持实事求是,做到“于法周严、于事简便”的原则。《实施办法》必须符合有关法律法规,符合我市物业管理实际,确保合法性和可操作性。

  三、《实施办法》的主要内容和特点

  主要内容:物业服务收费管理的法律依据;收费标准的形成机制、定价原则;物业收费监管的职责权限;物业服务内容、成本构成、收费标准;物业服务企业和业主的权利、义务及责任;违反价格法律法规行为的行政处罚等。

  特点:(一)对政府指导价和市场调节价的划分更加明确。普通住宅前期物业服务费、前期停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价。(二)细化车辆停放规定。新增独立车库、车位租赁费、车位场地使用费概念。对停车服务费、车位租赁费、车位场地使用费的缴费人、停车服务的内容、购买车位未停放车辆的减免、配置出入证等做出明确要求。(三)强调专业经营单位向最终用户收取费用。供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照服务合同,向最终用户收取费用,从根源上减轻了物业服务企业和业主很多不合理的责任和费用。(四)等级划分调整。《山东省物业服务规范》将物业收费等级由原来的三级调整为一星级至五星级共五个等级,其中一星级为最低等级,五星级为最高等级。(五)建立物业服务费成本监审、价格监测制度。价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求,如实反映情况,为制定基准价格提供依据。

  四、需要重点解读的几个问题

  1、普通住宅物业服务费确定及计收

  普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。物业服务等级标准分为一星级至五星级共五个等级,其中一星级为最低等级,五星级为最高等级。

  物业服务费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。独立专有车库,需要按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室实行市场调节价,按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

  2、空置房屋需要交费

  实践中房屋交付后长期空置的情况并不鲜见,其物业服务收费标准是否应当降低,意见并不一致,在向社会公开征求意见过程,这个问题也是反映最集中的。有的观点认为,房屋长期空置,业主没有享受物业服务,不用交纳物业服务费;有的观点认为,部分业主虽然没有入住,但绿化、保洁、秩序维护、照明等物业服务工作仍在正常运转,不应当减收物业服务费。《实施办法》作出空置房屋减收物业服务费规定的原因:一是《物权法》第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务”。交纳物业服务费,用于小区共用部位、共用设施设备的维修养护是业主应尽义务,业主不得以没有享受物业服务为由,不履行相关义务。二是因业主没有入住,必然会减少公共部位和设施设备的使用损耗,物业服务成本和工作量会有所减少,可以减收部分物业服务费。三是减收比例确定,适用《合同法》的约定优先原则,即物业服务合同中有约定的,按约定执行,没有约定的,按照《实施办法》规定执行。《实施办法》规定房屋交付后空置一年以上的,其物业服务费按实际执行标准的70%交纳,我市在已出台标准的省内各市中减免比例最高。

  3、新增车位场地使用费

  《山东省物业管理条例》第五十一条规定:“占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有”。根据规定占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地的停车位属于业主共有,全体业主都享有收益权,停车不收费或者收费过低都是对其他不停车业主合法权益的损害,因此应当收取车位场地使用费。

  4、对地上车位停车收费的规定

  考虑到我市目前很多小区都没有成立业主委员会,为保证政策的可执行性,我们在《山东省物业管理条例》的基础上进一步细化。占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车位租赁费的价格等因素确定;业主大会成立前,经半数以上业主同意,车位场地使用费收取标准按车位租赁费标准的70%执行。停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用,可依照物业服务合同约定,按实际支出在车位场地使用费中列支;业主大会成立前,可按不超过20%提取费用。车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有,主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。车位场地使用费可参照住宅专项维修资金管理模式执行,并接受全体业主监督。

  5、临时停放车辆的管理

  《实施办法》规定:物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。除前款规定以外的其他外来车辆,停放超过2个小时的,业主大会成立前,按照物业主管部门备案的临时管理规约约定执行,业主大会成立后,经业主大会同意可以收取一定费用,具体收费标准由业主大会与物业服务企业约定。

  临时车辆停放收费问题争论很多,关于这个问题有三点原因:一是是否允许外来车辆进入、对外来车辆是否收费,业主有决定权。业主大会成立前,根据物业主管部门备案的临时管理规约约定执行,业主大会成立后,业主大会与物业服务企业约定。二是我市原物业管理办法是2006年制定的,从2006年至今,我市汽车数量显著上升,汽车走进了家庭,小区内的车位从无人问津到争相抢购。随着经济的发展、汽车价格的大众化,预计汽车的数量将会进入一个新的高峰期。而小区内的车位是有限的,业主的车辆都可能已经无法停放,所以必须对外来车辆进行管理。三是在制定物业服务收费标准时,对外来车辆进入小区成本因素没有考虑进去,外来车辆进入小区给物业服务企业维护秩序增加了工作量,同时增加了物业服务企业的成本支出,而且无限制、无成本的外来车辆停放,也侵害了其他业主的权利,因此对外来车辆收取一定费用是合理的。两小时以内不用交费,这也充分考虑了业主、物业使用人亲朋好友的来访所需。

  6、住宅小区车辆出入的管理

  加强车辆出入、停放管理,维护小区秩序是物业服务企业的基本服务内容之一,相关费用已包含在物业服务费之中,因此,初次办理出入证的应当免费。补办的属特殊情况,由于增加了物业服务企业管理成本,可以适当收取工本费,具体费用标准实行市场调节价。这里所称的出入证是指通行证、门禁卡等最基本的出入证明,不包括蓝牙等较先进的设备。物业服务企业提供蓝牙等较先进的设备.可以适当收取费用,前提是业主或者物业使用人可以在免费出入证和较先进设备之间自主选择。

  7、政府指导价项目和标准问题

  修订后的《实施办法》对物业服务收费中政府指导价项目的标准和范围的规定较原《实施办法》有了较大变化。在《实施办法》出台时,同步出台了普通住宅前期物业服务费、普通住宅前期停车服务费、普通住宅车位租赁费3个政府管价项目的政府指导价。

  (1)普通住宅前期物业服务费

  不带电梯普通住宅前期物业服务费、带电梯普通住宅前期物业服务费分别为:一星级0.25元/平方米/月、0.60元/平方米/月;二星级0.45元/平方米/月、0.85元/平方米/月;三星级 0.70元/平方米/月、1.10元/平方米/月;四星级0.90元/平方米/月、1.30元/平方米/月;五星级 1.20元/平方米/月、1.70元/平方米/月。以上标准可上浮20%,下浮不限。

  (2)普通住宅前期停车服务费

  20元/月/车位,此标准为最高标准,下浮不限。

  (3)普通住宅车位租赁费

  车位分为露天和室内,露天停车80元/月/车位、室内停车200元/月/车位,此标准为最高标准,下浮不限。

  从已出台收费标准的各市情况比较,我市制定的前期普通住宅物业服务收费低于全省平均水平,列倒数第二位,停车服务费、车位租赁费均为全省最低。

  8、二次供水运行费的规定

  《山东省物业管理条例》第十六条规定:“住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有”,从以上规定可以看出,居民用水价格为终端水价,其中已包含二次加压费用,不论是业主、物业使用人还是物业服务企业都不应再负担供水二次加压设备运行电费。但实际情况是,《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》实施多年,相关规定没有完全落实到位。我市新建小区专业经营设施设备产权划分清晰,能够做到向最终用户收取费用。但部分建成小区,由于历史原因.专业经营设施设备情况比较复杂,产权一直没有移交专业经营单位,供水二次加压设备仍由物业代管,目前,我市也在积极对住宅物业管理区域内的二次供水设施逐步进行改造并纳入供水企业统一管理,为最大程度保障业主的利益,《实施办法》实施之日起供水二次加压设备运行电费由供水单位承担,不得列入物业服务成本。

  五、新老办法平稳过渡问题

  《实施办法》实施前已签订物业服务合同尚未到期的,在合同期内物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,物业服务合同未约定固定期限或者前期物业服务合同已经到期的,物业服务及其收费标准等按新办法规定执行。

新闻录入:胡文清 责任编辑: 胡文清
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